土地価格は道路との関係で大きく変わる

土地の売買の際には気になる土地の価格ですが、これには道路の存在が大きく影響しています。道路は人々の生活上もそうですが、物流・経済を考える上でも欠かせない、重要なインフラの一つ。したがって、道路と面しているかという点の他にも、色々な要素で土地の利便性や魅力が変わり、それに伴って価格も影響を受けます。

この記事では、そんな道路と土地価格の関係について、掘り下げていきましょう。

日本の土地価格が下落する要因はこんなにたくさん

まずは道路に面していることが重要

魅力的で広い土地であっても、そこに通じる道路がなければ、交通アクセスの面で不利になるのは当然でしょう。このように道路に面していない土地というものは、他人の所有地に囲まれているケースが代表例です。具体的に言えば、自身の物件の東西南北の土地を、よく知らない他人が所有して、道路が通じていない状態になります。

そこに家を建てたとしても、周りは皆、他人の所有地ですから、どうやって、買い物に行けば良いのか悩んでしまうかもしれません。このような土地は、囲繞地と呼ばれており、法的に特殊なルールが適用されます。このままだと家から出られないので、償金を払うことで他人の土地を通っても良い、というような仕組みが適用されますが、買い手としては当然、こんな面倒な土地は欲しくないでしょう。

加えて、道路に面していない点で、建築基準法上のデメリットも生じます。建築基準法では幅員4mの道路に、2m以上は接していない土地には、原則として建物が建てられない決まりです。細い道路にすら面していない場合には、論外となります。

したがって、このような土地を買ってしまったら、マイホームも建てられません。今、すでに建物が建っていたとしても、それを壊して再建することもできないのです。

結果的に、道路に面してない土地は建物建築に大きな障害となるため、ニーズも薄ければ不動産鑑定上の評価も芳しく無く、価格面では不利になります。

狭い道路でもリスクが大きい

建築基準法によって、建物を建てられるのは2m幅以上の道路に面する土地に限られているのですが、これにも落とし穴があります。それは、2項道路と呼ばれる特殊ルールです。これは、道路の幅員が4mに満たない時に適用されることがあります。

その内容は、道路の中心から2mまでは「私有地を道路とみなす」という恐ろしいものです。例えば、幅員3mの道路に沿って、自身の土地があると思って下さい。これで「それは2項道路」とされると、その中心から1.5mまでは最初から道路ですが、残りの50cmは自分の私有地に食い込んできます。

つまり、自分の土地の道路側50cmは、行政が勝手に道路として扱うので使い物になりません。2項道路に指定された場合は、占有権とか所有権で対抗できないのです。なぜ、このような暴挙にも見える仕組みを導入したのかですが、その理由の一つとして消防上の配慮があります。

道路幅が4mに満たないと、消防車を使っての消火活動に支障をきたすため、このような仕組みを取り入れたわけです。もちろん、地価の面ではデメリットとなります。

太ければ良いってものでもない

狭い道路にはリスクだらけです。一方、太い道路ならば利便性も高くて、都市的な発展も期待できるため、地価も上昇するのが基本です。しかし、これが幹線道路のような太すぎる道路の場合には、逆に、地価に悪影響するケースも少なくありません。

その理由は単純で、交通量が増えることによって騒音・排ガス・振動が問題になるためです。多少の大きさの道路では、車が通っても高が知れています。しかし、これが断続的にダンプやトラックが通り、しかも、深夜でも交通量が多いようだと、マイホームには不向きです。

ビジネスを考えても、制約が生じかねません。したがって、これらのリスクから、巨大すぎる道路は地価にマイナス作用するケースがあるのです。

具体的に何mくらいが良いのか

基本的に、4mから6mくらいが良好とされます。この範囲内の幅員であれば、広い道路の方にメリットがあると考えられるでしょう。3m程度ですと交通に難がある上に、上記の通り2項道路が問題です。6mを超えると、道路の広さが直接メリットになる可能性は下がってきます。

もちろん、6mを超えたからといって必ず地価が下がるわけではなく、アクセスの良好さや周囲環境との兼ね合いから、上がる可能性もなくはありません。通風などの土地環境から総合評価される上で、道路の存在はあくまでも一要素に過ぎないわけです。

道路に面する方角によっても地価は変わる

一本の道路が通っていたとして、その南北に家が建っていたとします。この場合、交通アクセスの利便性は、南北の家に違いはほとんど生じませんが、なぜか地価には影響があるのです。その理由は日照で、北の家の方に軍配があがります。

北の家は、一般的に南道路と呼ばれる、人気の高い物件です。日当たりの良い土地が好まれてきたのは伝統的なものですが、近年は太陽光発電の普及もあり、更に重要度は増しています。結果的に、日照が豊富な南道路か否かで、数百万円規模の違いが生じるケースも有るほどです。

ただし、日当たりが良い物件は、それだけ他の建物の邪魔になりかねません。自分の家が太陽を浴びると、裏の建物への日照を遮ることになります。したがって、日当たり良好な土地でも、日照確保のための斜線制限などの法的ルールが適用され、自由に建物を建てられないケースもあります。

街で良く見かける、上の方が斜めにカットされたビルなどは、この斜線制限を受けている可能性が高いです。一般住宅ではあまり影響はありませんが、高層住宅などではデメリットとなります。このような事情のために、現在では、北道路の物件も見直されていたりもします。

私道にはメリットもある

2項道路はセットバックとも呼ばれ、いずれにせよマイナスイメージが強い存在です。しかし、これを上手に解決することで、地価の面ではメリットになる可能性も考えられます。先述の通り、4m未満の道路に面している土地は、2項道路に指定された場合は大きな制約になりかねません。

この点、4mの幅員がある私道を先に作ってしまえば、後の土地利用には2項道路の問題が生じないことになります。この解決方法は密集住宅地において良く使われます。例えば、北に3つ、南に3つの道路に面していない土地がある場合では、その真中に4mの私道を通してしまうわけです。

これで南北6軒の接道義務を果たすことになるのです。6軒の家で私道を管理することになれば、金銭的な負担も緩和されます。上記のような私道は、建築基準法における道路とみなされ得るものですが、これは必ずしもデメリットではありません。

道路とみなされると、他人の往来が増える点が心配になるものの、実際にはそうならないこともあるのです。立地によって影響の度合いは変わってきますが、場合によっては私道を使うのは付近の人だけで、閑静な環境を保てることも少なくはありません。

この辺りはケースバイケースで考えていくことが大切ですが、静かで便利な住環境を保てるなら、私道負担があっても、利便性の方が勝って地価には高影響する可能性があります。